Los administradores de los consorcios suelen ser la válvula de escape de los vecinos ante los distintos temas que se presentan en la vida diarios de los edificios. El valor de las expensas, las decisiones de convivencia, la seguridad y los servicios aparecen como las claves de un actividad que requiere responsabilidad, compromiso y profesionalismo.
María Silvina García Capra es cofundadora de la Comisión de Consorcios en la delegación La Plata del Consejo Profesional de Ciencias Económicas y da detalles de su trabajo y sus colegas.
Licenciada en Administración egresada de la Universidad Nacional de La Plata (UNLP), contó en una charla con La Cielo algunos aspectos de su actividad diaria.
“Algunos propietarios han tenido malas experiencias, entonces lo que se busca a través de los profesionales idóneos es tratar de revertir ese mal pasar”, arranca analizando la situación, con la clave en “demostrar que no todos los administradores somos iguales, en su mayoría somos gente común que nos cruzamos en la calle con los vecinos”.
Los administradores de los edificios deben estar matriculados
En su propia experiencia cuenta que lo primero que hace al tomar contacto con un consorcio es demostrar “transparencia”. En ese sentido es esencial comprender que el administrador es el representante legal del Consorcio y que estará encargado de todo lo que tenga que ver con los aspectos comunes de los vecinos.
“Hay cosas que son privadas y hay cosas que son comunes. Todo lo que corresponde al pago de los servicios comunes le corresponde al administrador y todo lo que se rompa que sea común, también le corresponde al administrador mandarlo a arreglar”, cuenta.
Así, si hay que pintar el edificio es el administrador quien se encarga de buscar al pintor, busca los presupuestos y lo pone a consideración si fuera necesario, a través de una reunión.
María Silvina García Capra, de SC Consorcios
La instancia de la asamblea es típica en los consorcios y puede haber ordinarias o extraordinarias, según los temas que se aborden. Volviendo al caso de la pintura del edificio, “como punto el orden del día se ponen consideración los presupuestos y son los vecinos quienes terminan definiendo”.
En caso de que alguno no quiere, el nuevo código que rige la vida de los consorcios establece que decide la mayoría. Primero se necesita un quórum y los presentes votan otorgando un plazo de 15 días para que también voten lo propietarios que no estuvieron en la asamblea. “Es obligación de los administradores informar lo que pasó en esa asamblea a los ausentes para que también puedan votar en ese plazo”.
La relación con los vecinos es uno de los “gajes del oficio” de administrador. “A todos nos pasan cosas en la casa y nos enojamos, el tema es que hay que saber con quién enojarse”, dice García Capra. Y da un ejemplo: “Si se corta la luz, lo primero que hacen es llaman al administrador, entonces el administrador lo que tienen que determinar es si realmente es un problema del edificio o un problema de Edelap, porque en el único caso que puede hacer algo es si es un problema interno”.
El sueldo de los encargados de los edificios suele ser determinante en el valor de las expensas
La administrado aclara en materia de expensas que lo primero que hay que diferenciar es lo extraordinario de lo ordinario. Volviendo al ejemplo de la pintura del frente del edificio, las expensas extraordinarias son las que deciden los propietarios en asamblea, porque las ordinarias, el administrador tiene la potestad de aumentarlas cuando sea necesario.
“Cuando termina el mes sea hace un análisis financiero para evaluarlo. Si supongo que no me va a alcanzar, tengo la potestad de aumentar las expensas, porque mi obligación es cubrir los servicios del edificio. Y el valor de las despensas sale justamente de los gastos que tenga el edificio”, explica.
Y carga contra el latiguillo “las expensas son caras”. “No es así -replica-, lo que es caro es el edificio”. “Si un edificio que tiene seguridad 24 horas, 3 encargados y 8 ascensores, de base tenemos que el edificio gasta mucho y el valor de las expensas sale de esos gastos del edificio, que después se determina con un coeficiente que surge de relacionarlo con la cantidad de unidades funcionales”. Así para García Capra, cada edificio es como una familia y tiene sus propios gastos de acuerdo a lo que a lo que utilicen.
Aunque informa que la morosidad en este tiempo es relativamente baja, la administradora explica que siempre requiere tacto tratar con los propietarios cuando se registran los atrasos. “Primero hay una llamada amistosa para corroborar que la comunicación de las expensas llegó y avisar que hay una deuda y siempre se tienen en cuenta las situaciones puntuales”, explica.
Se refiere a lo que ocurrió -por ejemplo- en tiempos de pandemia en los que muchas familias vieron reducidos sus ingresos o cuando algún vecinos tiene algún problemas momentáneo, como puede ser haberse quedado sin trabajo.
“Más adelante llega la instancia del abogado, de una carta documento o lo sucesivo que son las acciones”, explica, aunque remarca que siempre puede haber flexibilidad según los casos.
“Siempre que busquen administrador o que quieran cambiar el administrador lo más importante es que tenga un número de registro”, explica García Capra. Es la oficina de la REPAC ( Público de Administradores) que los obliga a sacar una matrícula.
Agrega que de lo contrario el edificio se verá complicado a la hora de avanzar con ciertos trámites. “Por ejemplo, cuando construyen un edificio, se necesita lo que se llama el reglamento propiedad y los escribanos están obligados a poner dentro de ese reglamento a un administrador matriculado, porque eso es el que después les va a permitir hacer trámites ante cualquier organismo público o de servicios.
Para contactar a María Silvina García Capra, sus teléfonos son 221-5676396 y 221-5905926. O a través de las redes sociales de SGConsorciosLP.
