El pasado 29 de diciembre entró en vigencia el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) impulsado por el presidente Javier Milei y con ello quedó establecido un nuevo –y complicado– panorama para los inquilinos: la norma desregula una gran cantidad de aspectos de la economía y, entre otras cosas, deroga la Ley de Alquileres y modifica varios artículos del Código Civil y Comercial por lo que la relación entre locatarios e inquilinos dio un giro de 180°.
El DNU, en concreto, establece que los contratos de alquiler se podrán realizar en cualquier moneda y plazo en que las partes se pongan de acuerdo y los ajustes podrán ser tan frecuentes y por los montos que ambos acuerden. “Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres”, se lee en el texto que generó una fuerte polémica política y social.
La entrada en vigor del decreto generó reacciones contrapuestas entre inquilinos, propietarios e inmobiliarias. Consultado por esa cuestión el miembro de la Asociación Platense de Inquilinos, Germán Schrieff, le dijo a un portal local de noticias que “el DNU no solo derogó la ley, sino que a la vez se avanzó en una modificación del Código Civil en una forma muy profunda, que le quita al inquilino las pocas herramientas que tenía”. “En términos generales, el cambio más rotundo es que lo que vos firmes es más válido que lo que dice la ley. Si vos firmabas algo, por ejemplo, un plazo menor a lo que decía la ley, podías ir a juicio y el juez podía determinar que eso era ‘abusivo’. Ahora esto se invirtió y es ‘si, lo firmaste después ves'”, explicó.
“Se cambian muchos artículos permitiendo que todo sea un acuerdo entre partes como, por ejemplo, el plazo de contrato. Hoy se puede firmar hasta por una semana”, detalló Schrieff y añadió que a ello se suman otras modificaciones clave como el tipo de moneda en que se paga el alquiler o incluso qué cantidad de meses de adelanto debe o no pagar el inquilino.
El DNU de Javier Milei derogó la Ley de Alquileres, por lo que hoy los contratos se acuerdan libremente entre inquilinos y propietarios.
En ese marco, la situación de quienes alquilan en La Plata es cada vez más preocupante. El especialista señaló que en las asambleas periódicas que viene impulsando la Asociación surge siempre una preocupación esencial: “No saber si van a poder pagar el alquiler”. “Entienden que seguramente haya ajustes más seguidos, por la inflación. Hasta ahora, los aumentos de los alquileres dependían mucho de cómo venían los contratos. Hay gente que venía con prórrogas y capaz que ahora se le fue el doble. Un inquilino me hablaba que pasó de $30.000 a $160.000, era un contrato que venía con la ley de 3 años, estaba atrasado en el precio. El orden es muy variable, pero van del 200% al 400%”, detalló Schrieff y ahondó: “Un alquiler de un monoambiente no baja de $200.000”.
Por último, destacó que los encuentros con quienes alquilan en la ciudad continúan periódicamente y advirtió que “este DNU y el paquete de leyes (conocido como Ley Ómnibus) es un ataque a la clase trabajadora”. “El problema no es entre del inquilino con la expensas o si el dueño le hizo tal cosa, se trata de frenar un ataque directo a los trabajadores en el marco de un proceso de empobrecimiento masivo”, apuntó y sentenció: “Estamos peleando contra el DNU y hacemos asambleas periódicas. No pasa por un tema legal. Con los inquilinos nos estamos juntando, es importante que los inquilinos se acerquen, escucharlos y estar con ellos”.
En el sector inmobiliario de La Plata, por su parte, la situación no es diametralmente opuesta. Según le dijeron a un portal local de noticias diversas fuentes vinculadas al rubro, “la oferta bajó considerablemente desde la derogación de la Ley de Alquileres”. “Actualmente el valor de una unidad que tiene un dormitorio está en el rango de los $200.00 a $270.000. Desde que rige el DNU, están trabajando mucho las área de legales para hacer contratos de un año en los que el valor del alquiler se actualiza cada 3 o 4 meses según el Índice para Contratos de Locación (ICL)”, explicaron a este medio.
Las inmobiliarias aseguran que la mayoría de los nuevos contratos se firman por apenas un año.
Aunque en las inmobiliarias sostienen que hasta el momento no han tenido el pedido expreso de realizar contratos en dólares, sí reconocen que los depósitos de garantía se realizan en esa moneda desde la entrada en vigencia del DNU. “Es un monto que el dueño retiene antes de entregar la vivienda para incentivar al inquilino a que, una vez terminado el contrato, no deje boletas impagas, daños sin reparar u objetos faltantes. El tema que se venían haciendo en pesos y esa plata se licuaba con la inflación”, detallaron agentes inmobiliarios diálogo con un portal local de noticias.
“Para entrar a un alquiler hoy se está pidiendo el valor de un mes y medio. Por ejemplo, si el alquiler es de $200.000, el inquilino tiene que desembolsar $300.000”, indican en el sector y agregan que, además, es usual el pedido de un recibo de sueldo en blanco y garantía propietaria o seguro de caución.
Los nuevos contratos de alquiler firmados en La Plata se realizan con renovaciones cada 3 o 4 meses, en promedio.
Sin embargo, el principal inconveniente son los contratos que fueron firmados con la ley anterior y cuyos montos quedaron desactualizados en este contexto inflacionario. “Muchas inmobiliarias se contactan con los inquilinos para pedirles que, de forma voluntaria, acepten un aumento del 50% con la promesa de que el propietario va a tener en cuenta este gesto en la renegociación del contrato. Hasta el momento, ningún inquilino aceptó”, adviertieron en distintas organizaciones que nuclean a inquilinos de la región.
Vale señalar que varias asociaciones de inquilinos de La Plata y todo el país presentaron amparos en la Justicia contra la derogación de la Ley de Alquileres. Hasta el momento, no hubo avances en el ámbito judicial y por el momento rige el controvertido DNU para regular estas negociaciones.
Para calcular la actualización de un contrato de locación con el ICL se debe tomar como referencia el precio actual, se lo divide por el valor del índice con fecha de inicio de contrato (publicadó en la página del Banco Central de la República Argentina). Luego se multiplica ese monto por el índice de la fecha en la que cambia la cifra de alquiler. Así, un alquiler de $100.000, por ejemplo, pasará a tener un valor de $237.500 durante los próximos 12 meses, teniendo en cuenta que el ICL el 1° de enero de 2023 fue de 3,12 y el del 1º de enero de 2024 es de 7,41.
